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疫情后 ——2020 年房地产行业影响及分析预测

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过去几天,全国各地都陆续发出通知:

要求开发商关闭售楼部,部分地区连二手中介门店都要求关闭。

防疫隔离对于高度依赖线下,需要现场完成购买的地产行业,将是致命一击。

以苏州为例,要求2月20日前所有楼盘、中介停止活动。

这样看来,不仅过年返乡置业这一波销售机会完全黄了,甚至整个二月都可能近乎颗粒无收。

不光如此,昨天天津住建委还发布通知,要求在建建筑工地一律停工。


显然,这是一个防止农民工返城聚集的有效手段,如果各地进一步跟进的话,那么房企的开发节点也将受到影响。

中国楼市,就此进入至少两周的封冻期。


至于什么时候解冻,政府什么时候能接受人群在售楼部聚集,大家什么时候敢悠闲的去售楼部逛,
这一切都取决于疫情的走势。



我们对2020年楼市,做出以下几点推断:



一 、 购房延迟效应

本次疫情对房地产业的直接影响是各方面的延迟行为,购房人、装修者延迟或取消消费活动,使订单、合同大大减少,开发企业对这种延迟效应应该有充分的估计。非典那一年北京一片凉凉,暂不说售楼部,哪怕是大街上、公交车上,也是空空如也。外地人大部分都走了,本地人则待在家中,房价一跌再跌。面对这种形势,很多在售楼盘会更加加大促销力度,通过优惠、赠送礼品等方式尽量降低对房地产销售的影响。

 

二、 项目建设进度


影响楼盘建设的进度,长期看可能会导致交付时间比预期延长。房地产开发建设,需要大量的工人。在病毒肺炎的影响下,春节后回温的工人是否能够全部到位,也是个不确定的因素。


三 、 土地出让影响


土地出让受影响。不少房地产企业自有资金不足,需要通过滚动开发来维系运转。在这一事件的影响下,和销售的预期之下,部分中小房企拿地的积极性或许会受到打击。原本业界看好今年年初,会有一波小阳春。但疫情如此,小阳春是否还能出现,已经成为未知数。土地拍卖会直接受到影响。


四 、市场预测


如果疫情得到迅速控制,不在春节后爆发,那么楼市小阳春会依然出现,如果春运期间没有得到有效控制,楼市将会持续低迷至 6 月份。疫情对楼市的影响,基于当前全国新型冠状病毒事件,预计部分城市售楼处的暂时关闭,应该说对中国房地产市场的运行等确实会形成干扰。当然必须看到,决定楼市发展的主要因素并没有变化,所以只能影响短期类似上半年的走势,对于全年走势的影响则相对会弱化。


五 、交易市场分析


1.成交量


近期全国至少有 16 个省市相关部门发文,暂停了售楼处的开放,部分则更为严厉,类似提及了暂停网签和备案通道,这实际上都会影响最近的住房交易。售楼处暂停,客观上使得住房交易停滞,部分城市或出现日度交易量为零的现象。后续是否有反弹,直接取决于此次公共卫生事件的解决和行政管控命令。不过对于此次肺炎事件,应该说各项应对措施还是积极到位的,因此 2 月份或会受到较为明显的影响,而 3 月份预计在危机有所控制的情况下,房屋交易市场会有所放松。所以今年 2 月份应该说交易数据或不好看,当然这也在预料之中。而 3 月份则会有所回暖,是否有强劲回暖,要看肺炎事件处理是否彻底,或各地对于风险的评估态度。而预计两会政策中,应该会有各类鼓励或刺激性政策,客观上楼市的大环境有干扰,但绝对不会继续恶化。而到了 5 月份后,房地产交易市场会进入到相对健康和稳定的状态,这中间不排除部分压抑的需求会重新释放,进而弥补了第一季度市场交易偏弱的状态。


2.成交价格


对于房价来说,很容易受到供求关系的影响。若是第一季度市场交易不好,那么价格本身抬头的可能性已经非常微弱了。当然是否会出现大降价,这个要看房企的心态。从 2019 年第四季度的房企推盘情况看,其实已经供应了很多项目。当前本身是一个积极返乡置业促销的阶段,但确实这一次肺炎事件形成了干扰。但这也不意味着必须降价。因为在售楼处暂时关闭的情况下,即便是降价,市场交易本身是不会有影响的,或者说降价本身不会引起太多的成交量上升。而到了第二季度,若是房企完成全年目标是比较急切的,这个时候会由继续降价促销的做法,换而言之,本身在第一季度终结的降价促销动作,或会延长到第二季度。若是市场交易在第二季度不错,那么下半年房企的定价策略会略显强硬,此时要防范各类价格过快上涨的现象。


3.区域结构


从城市或区域的角度看,此次肺炎事件对于三四线城市是影响比较大的。因为按照过去的营销惯例,春节前后是返乡置业需求释放的高峰期。从近期各地的控肺炎动作看,比较严厉,既关闭了售楼处,也关闭了部分人进城等通道,所以客观上说,三四线城市今年返乡置业需求难以释放,部分房企必须调整节后的营销策略。而从城市上看,包括湖北省、浙江省等属于疫情相对严重的区域,此类区域政策会更严,客观上房地产市场受到的影响会更大。


4.购房延迟或落空效应


售楼部关停,不是成交下滑的问题,而是不能交易。不仅仅是购房延迟,甚至会落空。为什么呢?时下购房的主要群体是返乡置业,一旦疫情好转,都得赶回原地上班,挣钱才是硬道理,买房的事,或许只有有待于明年。购房的延迟或落空效应,直接影响到装修、家居、家电、花卉等一系列下游产业,甚至广告业。同时加速了传统媒体的没落和关停步伐。疫情好转后,各楼盘会如饥似渴地抢占市场,加大促销力度,通过优惠、赠送礼品等方式增加销售。说白了,刺激了房价的整体回落。


5、房价短期小幅下滑,但总体依然保持稳定。

房企钱紧,必然有公司要降价回笼资金,所以预计一季度房价会小幅松动。

尤其三四线城市,错过返乡置业潮,楼盘业绩压力大,一定会有促销策略。

但总体看,房价还是由经济和区域基本面决定,一二线城市会相对稳定,全年成交量不会大幅下滑。

所以,购房者可以特别关注一季度的优惠时机出手。



六 、其他方面影响


1.项目建设进度延缓

地方经济影响大,影响投资额度,影响 GDP 的增速。


2.土地交易受影响

楼市成交受影响,开发商资金滚动不足,哪有钱来拿地?本来业界看好的这一波返乡置业小阳春,又给疫情扼杀在摇篮中,楼市什么时候恢复正常,还是个未知数。土地拍卖受到影响,从而影响地方财税收入,财税收入不足,政府就很难集中精力办大事。


3.第三产业骤降

第三产业受疫情影响最大的行业主要包括:交运、仓储和邮政业,住宿和餐饮业,金融业,其他行业(租赁和商务服务业,教育,文化、体育和娱乐业等),基本上都具有一定出行和聚众属性。值得注意的是,批发和零售业反而逆势加速增长,可能与疫情高发期居民大量购买防疫用品、食品和日用品等有关。

其中,有几个现象,值得我们关注:

七 、2003年非典对地产的启发

1、网络售房和线上推广变得火爆。

2003当年,没有消费者上门看楼,房企就采用网上楼盘展示、电子楼书、BBS口碑传播等应急措施,网络销售在楼市中撑起了一片天。


2、绿色生态健康住宅受到追捧。

“非典”突如其来,让人们猛然感受到健康家园的可贵,绿色生态健康住宅成为众多购房者的向往,一批以健康为主题的楼盘应运而生。


3、行业整合加剧,大型企业迅猛扩张。

由于对疫情的恐慌,实力较弱的中小房企放慢了投资开发速度,而大型龙头房企则保持节奏进一步扩张,行业整合加剧。


综上所述, 2020地产行业洗牌加剧,50强市场占有率将大幅提升!


文章来源:房地产策划

以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为喀什房产信息网独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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